Il y a une véritable tradition française pour ceux qui souhaitent investir dans la pierre, ce sont les SCI ; en effet, beaucoup de Français ont recours à la création de sociétés civiles immobilières. Les professionnels exerçant en libéral sont également de la partie et apprécient tout particulièrement ce dispositif immobilier : les médecins, les dentistes, les avocats adorent s’associer en SCI parce qu’il s’agit de trouver des locaux professionnels et de faciliter leur gestion.

La Société Civile Immobilière constitue-t-elle une si bonne idée ?

Il y a plus d’1 million de SCI en France, c’est considérable comme chiffre, certaines structures sont dormantes mais cela reste une passion française. Il y a des avantages et des contraintes assez peu connus ainsi que de fausses idées.

Mutualiser les capacités de financement et les risques

Le premier avantage est évident, la création d’une SCI permet de se grouper à plusieurs et de créer un effet de levier pour acheter un immeuble, des bureaux que l’on ne pourrait pas acheter tout seul. Si vous avez une capacité de financement de 100 000 euros par exemple, et que vous visez des bureaux de 500 000 euros, vous allez vous associer avec d’autres collaborateurs et mutualiser à la fois vos capacités d’investissement mais aussi les risques, puisque si vous avez des locataires qui ne paient pas leur loyer ou lors de travaux, vous ne serez pas seul face à un immeuble qui peut engendrer des frais importants.

Autrement dit, l’union fait la force, mais encore faut-il bien s’entourer et engager ce projet avec des personnes de confiance. Bien souvent, les banquiers vont exiger que chaque associé soit caution sur la totalité du prêt, donc il est nécessaire d’y aller avec prudence,de s’associer avec des proches.

Eviter l’indivision

Autre argument, on évite l’indivision, car la division est le pire des systèmes qui peut générer le plus d’instabilité dans un projet immobilier. Par exemple, quelqu’un qui détient une part en indivision peut forcer tous les autres associés à vendre. Vous l’aurez compris, l’indivision est un système instable et c’est pour cette raison que la création d’une SCI et la rédaction de bons statuts permet d’améliorer considérablement la gestion immobilière.

Vous pouvez protéger vos parts dans la SCI, par exemple si vous êtes chef d’entreprise et que vous faites de mauvaises affaires, les statuts bien montés vont protéger vos parts et les rendre insaisissables car dans les statuts vous aurez prévus la nécessité d’une majorité absolue pour vendre. Dans les faits, cette disposition vous permet de protéger votre patrimoine.

Si votre business en tant que chef d’entreprise plante, que vous êtes minoritaire avec de bons statuts, il ne faut pas hésiter à bien les rédiger, c’est une bonne protection en cas de faillite.

Une gestion souple

Le dernier avantage non négligeable est la souplesse de gestion d’une SCI. Vous pouvez gérer vos parts simplement, elles sont revendables facilement et vous n’êtes pas obligé de faire une nouvelle mutation, les parts sont moins chères à hauteur de 5% des frais de notaires et pas 10% comme sur d’autres montages plus compliqués. Il existe également d’autres montages plus compliqués qui nécessitent l’appui d’un professionnel de l’immobilier (notaire, comptable, avocat),

Enfin, l’aspect anonymat de la SCI est appréciable, si vous êtes le pharmacien d’une petite ville ou le maire du village, vous n’avez pas envie que vos 3 ou 25 locataires vous envoient tous les mois un loyer à Monsieur Dupont place du marché. Si c’est envoyé à la SCI, ce n’est pas la même chose, cela permet de rester discret. Ainsi, la SCI préserve votre anonymat et vous offre une tranquillité d’esprit dans la gestion de vos investissements locatifs.

Pourquoi la SCI peut être un piège ? Quels sont les défauts cachés de la SCI ?

Il y a de fausses idées qui traînent sur les SCI, par exemple comme quoi la SCI apporte des avantages fiscaux importants qui justifient à eux-seuls sa création. Non, il n’y peu d’avantage fiscal, peu d’avantages en termes de succession. Prenez conscience que la création d’une SCI constitue une augmentation de la paperasse administrative ainsi que des frais. Vous devez créer une SCI pour un projet précis, vous devez le faire pour de bonnes raisons et pas parce que votre notaire ou votre comptable vous en parle comme le nouvel eldorado fiscal.